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IPOTECA ESATTORIALE - Ti è stato notificato il preavviso di iscrizione ?

Aggiornamento: 31 dic 2023

L'ipoteca esattoriale, e cioè l'ipoteca iscritta dall'Agenzia delle Entrate Riscossione, è soggetta a particolari regole e se non vengono rispettate ...

L' ipoteca esattoriale, e cioè l'ipoteca dell'Agenzia delle Entrate Riscossione, può essere nulla in alcuni casi. In questo post ne vediamo uno.

Oggi ti spiego cosa puoi fare se l’Agenzia delle Entrate Riscossione ha iscritto un'ipoteca esattoriale su un tuo immobile, sulla tua casa, senza averti prima notificato la comunicazione di preavviso d’iscrizione ipotecaria.


E comunque se al termine della lettura ti dovessero rimanere dei dubbi potrai richiederci una pre-analisi gratuita e personalizzata della tua specifica situazione.


Se ti interessa l’argomento continua a leggere il post!


INDICE


1. Premessa

Come anticipato in questo post ti spiego cosa è possibile fare quando scopri che l’Agenzia delle Entrate Riscossione ha iscritto un'ipoteca esattoriale su un tuo immobile (magari la tua casa) senza notificarti in precedenza il preavviso di iscrizione ipotecaria.


Facciamo un passo indietro. Cosa è l’ipoteca esattoriale?


In pratica è una garanzia per l’Agente delle Entrate Riscossione (e cioè la vecchia Equitalia) poiché la casa (o altro immobile) sul quale è iscritta non può essere venduto (se prima non paghi il creditore) e comunque il ricavato della vendita di quell’immobile deve essere in via prioritaria destinato a saldare quel debito.


2. Cosa dice la legge a proposito dell'ipoteca esattoriale

L’art. 7 del DPR n. 602/193 dice che decorso inutilmente il termine di 60 giorni dalla notifica della cartella esattoriale (o di 90 gg dalla notifica dell’avviso accertamento esecutivo), l’Agenzia delle Entrate Riscossione può iscrivere un'ipoteca sugli immobili del debitore per un importo pari al doppio dell'importo complessivo del credito per cui si procede.


Nella sostanza se il debitore ha un debito per IRPEF per € 45.000 l’Agente della Riscossione può iscrivere ipoteca per € 90.000.

Inoltre, l'Agente della Riscossione, al fine di assicurare la tutela del credito da riscuotere, può iscrivere l’ipoteca anche quando non si sono ancora verificate le condizioni per procedere all'espropriazione forzata; per iscrivere ipoteca, infatti, è sufficiente che il credito da tutelare non sia inferiore a € 20.000; questa è l'unica condizione.



3. La comunicazione che deve precedere l'iscrizione dell'ipoteca esattoriale

L'art. 7 del DPR n. 602/1973, però, prevede anche che l’Agenzia delle Entrate Riscossione prima di iscrivere l'ipoteca sull'immobile sia tenuta a notificare al proprietario una comunicazione preventiva contenente l'avviso che, in mancanza del pagamento delle somme dovute entro il termine di trenta giorni, iscriverà l’ipoteca; si tratta quindi di una comunicazione che l’Agenzia delle Entrate Riscossione deve rivolgere al proprietario dell’immobile prima di procedere con l’iscrizione ipotecaria.


4. Cosa succede se l'ipoteca esattoriale non è preceduta da questa comunicazione preventiva?

Secondo la giurisprudenza, e cioè secondo le sentenze dei tribunali che si sono pronunciati su questo argomento, l’ipoteca iscritta senza essere stata preceduta dalla notifica della comunicazione preventiva è nulla; e questo perché la comunicazione d’iscrizione d’ipoteca serve per informare il proprietario che ha un termine di 30 giorni per pagare quanto dovuto (così da evitare l’iscrizione) oppure per presentare delle osservazioni all’Ufficio.


In pratica, perciò, il giudice se accerta che l’ipoteca non è stata preceduta dall’apposita comunicazione dichiara la nullità dell'iscrizione ipotecaria e ordina la sua cancellazione.


Tieni conto che in ragione della natura reale dell'ipoteca, l'iscrizione dell’ipoteca eseguita in violazione dell’obbligo della preventiva comunicazione, conserva comunque la propria efficacia fino a quando il giudice, su ricorso del proprietario, non ne abbia ordinato la cancellazione accertandone l'illegittimità.


contro l'iscrizione di un ipoteca esattoriale ci sono vari rimedi. Uno in particolare quando ad iscriverla è l'Agenzia delle Entrate Riscossione.

5. Conclusioni

In conclusione, se hai scoperto che l'Agente della Riscossione ha iscritto un’ipoteca su un immobile, ma non ha mai ricevuto la comunicazione di preavviso di iscrizione, puoi rivolgersi all’Autorità giudiziaria per chiedere che tale ipoteca venga dichiarata nulla e venga ordinato all'Agenzia delle Entrate Riscossione di procedere alla sua cancellazione.


Anche per oggi è tutto, come sempre spero che questo post ti sia stato d’aiuto e di averti fornito qualche parametro concreto che possa aiutarti nel compiere le tue valutazioni.


Ti ricordo anche che se l’Agenzia delle Entrate Riscossione ha iscritto ipoteca su un tuo immobile e vuoi valutare la possibilità di ottenerne la cancellazione al seguente link puoi compilare un modulo per richiedere una preanalisi gratuita e personalizzata della tua situazione.


Infine se ti è rimasto qualche dubbio o hai bisogno di qualche chiarimento scrivimi nei commenti qui sotto.


Avv. Alberto Bindi

 

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