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L'IPOTECA DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE RISCOSSIONE

Aggiornamento: 31 dic 2023

Guida pratica all'ipoteca dell'Agenzia delle Entrate Riscossione (ex Equitalia)

ipoteca Agenzia delle Entrate Riscossione, come funziona?

Hai ricevuto una comunicazione d’iscrizione di ipoteca da parte dell’Agenzia delle Entrate Riscossione (cioè Equitalia) e non sai come comportarti ? oppure vorresti vendere un'immobile sul quale l'Agente della Riscossione ha iscritto ipoteca e non sai come fare?


In questo post rispondo a queste e a tante altre domande sull'ipoteca iscritta dall'Agenzia delle Entrate Riscossione.


E comunque se al termine della lettura ti dovessero rimanere dei dubbi potrai richiederci una pre-analisi gratuita e personalizzata della tua specifica situazione.


INDICE


1. Che cos’è l’ipoteca esattoriale ?

L'ipoteca esattoriale è una misura cautelare che Equitalia può iscrivere sulla tua casa o comunque sui tuoi immobili per un importo pari al doppio del suo credito.


Se quindi l’Agenzia delle Entrate Riscossione è creditore di € 25.000 (a titolo di imposte, sanzioni e interessi) può iscrivere ipoteca per € 50.000.


L’ipoteca esattoriale, sostanzialmente, è una garanzia per l’Agente della Riscossione poiché la casa (o altro immobile) sulla quale è iscritta non può essere venduta (se prima non paghi il creditore) e comunque il ricavato della vendita di quell’immobile deve essere in via prioritaria destinato a saldare quel debito.



2. Come si fa a sapere se Equitalia sta iscrivendo l’ipoteca ?

L’Agenzia delle Entrate Riscossione, decorsi sessanta giorni dalla notifica della cartella di pagamento o novanta giorni dalla notifica dell’avviso di accertamento esecutivo, può procedere con l’iscrizione dell’ipoteca legale sulla casa (o altro immobile).


Tuttavia, prima di procedere con l’iscrizione l’Agenzia delle Entrate Riscossione, con apposita comunicazione, deve intimare al debitore il pagamento delle somme dovute entro i trenta giorni successivi.


Con questa comunicazione l’Agenzia delle Entrate Riscossione indica anche il valore del debito per cui intende procedere all’iscrizione dell’ipoteca mentre invece non è tenuta ad indicare gli immobili sui quali vuole iscrivere l’ipoteca.


Inoltre, per i debiti fino a € 1.000 l’Agente della Riscossione non può procedere ad iscrivere ipoteca prima di 120 giorni dall’invio, mediante posta ordinaria, di una comunicazione contenente il dettaglio del debito.


Queste comunicazioni, perciò, preavvertono il contribuente circa il fatto che l'Ufficio sta per iscrivere ipoteca.


3. Come si fa a vedere se c'è un ipoteca ? Come si fa a sapere se l'ipoteca è stata cancellata ?

Con il servizio telematico “Consultazione personale” è possibile consultare la banca dati ipotecaria, a titolo gratuito e in esenzione da tributi, relativamente agli immobili di cui il soggetto richiedente risulti titolare.

In alternativa è possibile recarsi allo sportello dell'Agenzia delle Entrate Riscossione con tutti i dati catastali dell'immobile e chiedere informazioni al riguardo.

Con gli stessi metodi è possibile verificare se l'ipoteca in precedenza iscritta è stata cancellata.


4. Quando Agenzia Entrate mette ipoteca? Ci sono dei limiti per l’iscrizione dell’ipoteca legale ?

L'Agenzia delle Entrate Riscossione può iscrivere l'ipoteca su un immobile (la casa o altro immobile) di un determinato soggetto soltanto quando verso di esso è creditrice. Nel concreto, l'ipoteca esattoriale può essere adottata solo se il credito della vecchia Equitalia (ora Agenzia delle Entrate Riscossione) è superiore all’importo di 20.000 €, sotto questa soglia invece non può essere iscritta. Ricordati però che il limite di 20.000 € è l’unico che rileva ai fini dell'ipoteca.


5. Il limite di € 20.000 del debito (al di sotto del quale l'Agenzia Entrate non può iscrivere ipoteca) come si calcola?

Al fine di valutare se un soggetto ha un debito inferiore ad € 20.000, di modo che è precluso ad Equitalia iscrivere ipoteca sui suoi immobili, vanno considerati tutti i debiti affidati all'Agenzia delle Entrate Riscossione e quindi non soltanto quelli di natura fiscale ma anche tutti gli altri (previdenziali, multe, ecc...); per esempio, se Mario ha debiti verso l'Agenzia delle Entrate Riscossione a titolo di IRPEF per € 17.000 e a titolo di multe per infrazioni stradali per € 4.000, supera complessivamente la soglia di € 20.000 e, quindi, a suo carico l'Ufficio può iscrivere ipoteca. Inoltre, vanno pure considerati i debiti oggetto di contestazione giudiziale (in mancanza di una sospensione); così, e tornando all'esempio di prima, se per i debiti per € 17.000 a titolo di IRPEF è in corso una causa davanti al giudice ciò non toglie che concorrono nel computo al fine di verificare la soglia dei € 20.000.


6. E la prima casa ? Può essere iscritta ipoteca sulla prima casa ?

Purtroppo è frequente che l'Agenzia delle Entrate Riscossione iscriva ipoteca sulla casa per debiti; l'ipoteca, infatti, può essere iscritta anche sulla così detta prima casa; a tale proposito è importante non confondersi con i limiti per il pignoramento degli immobili (perché non riguardano l'ipoteca); l’ipoteca può essere iscritta pure sulla prima casa e su ogni altro immobile anche quando non ricorrono i requisiti per l’espropriazione forzata e quindi può essere iscritta anche per debiti inferiori ad € 120.000 (soglia che invece rileva per l’esecuzione) e appunto anche sulla così detta prima casa e cioè sull’unica abitazione (che non sia di lusso) di proprietà del debitore nella quale egli abbia la sua residenza anagrafica (sulla quale, invece, in linea di massima non può mai essere attivata l’esecuzione forzata).


L'iscrizione ipotecaria sulla prima casa è sicuramente un problema perché l'iscrizione pone dei vincoli in sede di vendita; ciò nonostante, l'iscrizione non prelude alla vendita forzata dell'immobile perché, come ti ho anticipato, l'Agenzia delle Entrate Riscossione non può mai in nessun caso sottoporre ad esecuzione forzata la prima casa.

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7. L'Agenzia delle Entrate Riscossione può iscrivere ipoteca anche su una quota dell' immobile ?

Certamente l'Agenzia delle Entrate Riscossione può iscrivere l' ipoteca anche su una quota di proprietà dell'immobile. Per esempio se Francesca e Laura sono sorelle proprietarie al 50% di un appartamento, e se solo la prima ha un debito verso l'Erario, è probabile che l'Agenzia delle Entrate Riscossione iscriverà ipoteca sul 50% dell'appartamento di proprietà di Francesca.


8. L’Agenzia delle Entrate Riscossione ha un obbligo di iscrivere l’ipoteca esattoriale ?

Fermi i limiti quantitativi e qualitativi di cui sopra, l’ipoteca legale può essere iscritta a discrezione di Equitalia la quale quindi al riguardo non ha alcun obbligo. E' però vero che se l'Agenzia delle Entrate Riscossione vuole pignorare un immobile deve obbligatoriamente procedere prima all'iscrizione di ipoteca sullo stesso.


9. Quanto tempo passa tra ipoteca e pignoramento ?

L’Agenzia delle Entrate Riscossione (Equitalia) se intende pignorare un immobile ha l’obbligo di iscrivere preventivamente l’ipoteca ed attendere sei mesi. Quindi, e per rispondere alla domanda, tra l'iscrizione dell'ipoteca e il pignoramento devono passare non meno di 6 mesi (ma fermo questo limite nella prassi normalmente ne passano molti di più). Da ricordarsi, poi, che quanto alla prima casa l'Agenzia delle Entrate Riscossione può iscrivere ipoteca ma invece non può mai procedere al pignoramento.


10. Cosa succede dopo l'ipoteca ? Cosa succede se non si paga l'ipoteca ?

Se l'ipoteca è stata iscritta sull'immobile che ha congiuntamente le seguenti caratteristiche:

  • è l'unico immobile di proprietà del debitore,

  • non è di lusso e comunque non è classato in A/8 e A/9,

  • è adibito ad uno abitativo

  • e il debitore vi risiede anagraficamente,

dopo l'iscrizione appunto dell'ipoteca non succede un bel niente... questo perché tale tipologia di immobile non può essere pignorato da parte dell'Agenzia delle Entrate Riscossione.

Ugualmente, se l'ipoteca è stata iscritta su un'altra tipologia di immobile (non avente le suddette caratteristiche) ma il debito è di importo inferiore ad € 120.000 non succede niente.... perché con debiti inferiori ad € 120.000 Equitalia non può procedere con il pignoramento.

Se, invece, l'ipoteca è stata iscritta su un altra tipologia di immobile e il debito è di importo superiore ad € 120.000, allora l'Ufficio decorsi 6 mesi può procedere con il pignoramento e quindi alla vendita all'asta dell'immobile; ciò, ovviamente non si verifica se nel frattempo il contribuente ha chiesto ed ottenuto la rateizzazione del debito, oppure se ha ottenuto la sospensione dell'efficacia esecutiva delle cartelle esattoriali e/o degli avvisi di accertamento da cui scaturisce il debito oppure ancora è riuscito ad ottenere in via giudiziale l'annullamento del debito.


11. Qual è la differenza tra ipoteca e pignoramento ?

L'ipoteca è una garanzia reale con la quale l'Agenzia delle Entrate Riscossione si assicura che quel determinato bene immobile non possa essere venduto dal debitore senza il suo consenso e, comunque, si assicura che il ricavato della vendita di quell'immobile venga prioritariamente destinato al soddisfacimento del suo credito.

Il pignoramento, invece, è il procedimento di esecuzione forzata grazie al quale l'Agenzia delle Entrate Riscossione fa vendere all'asta l'immobile (sul quale precedentemente ha iscritto ipoteca) al fine, con il ricavato, di soddisfare il proprio credito.


12. Equitalia può iscrivere l’ipoteca sulla casa parte di un fondo patrimoniale?

Secondo quanto previsto dall’art. 170 Cod. Civ. "la esecuzione sui beni del fondo e sui frutti di essi non può aver luogo per debiti che il creditore conosceva essere stati contratti per scopi estranei ai bisogni della famiglia". Perciò, nel caso in cui l’Agenzia delle Entrate Riscossione (Equitalia) voglia iscrivere ipoteca sulla casa che il debitore ha immesso in un fondo patrimoniale, spetterà al debitore stesso contestare tale iscrizione dimostrando che il debito è estraneo ai bisogni della famiglia e il creditore ne era a conoscenza. La questione è comunque molto dibattuta in giurisprudenza.


l' ipoteca esattoriale può essere annullata. vediamo come...

13. Quanto dura l' ipoteca dell'Agenzia delle Entrate?

L'ipoteca iscritta da Equitalia ha una durata di 20 anni periodo questo al termine del quale può essere rinnovata per altri 20 anni e così via (sempreché nel frattempo il debito non si sia estinto).


14. Come vendere un immobile con l'ipoteca di Equitalia? Vendita immobile ipoteca Agenzia Entrate?

Partiamo da una premessa importante: è sicuramente possibile vendere un'immobile anche se sopra l'Agenzia delle Entrate Riscossione ci ha iscritto un' ipoteca.


Per fare ciò è però necessario rispettare alcune procedure; difatti, l'art. 52, co. 2 bis, del DPR n. 602/1973 prevede: "Il debitore ha facoltà di procedere alla vendita del bene pignorato o ipotecato al valore determinato ai sensi degli articoli 68, 79 e 80, comma 2, lettera b), con il consenso dell’agente della riscossione, il quale interviene nell’atto di cessione e al quale è interamente versato il corrispettivo della vendita. L’eccedenza del corrispettivo rispetto al debito è rimborsata al debitore entro i dieci giorni lavorativi successivi all’incasso.".


Il dato di partenza è quindi questo: il debitore può vendere l'immobile ipotecato soltanto con il previo consenso dell’Agenzia delle Entrate Riscossione la quale deve intervenire all’atto di vendita e alla quale l'acquirente deve versare l'intero corrispettivo della vendita; in caso poi di eccedenza del corrispettivo rispetto al debito, la differenza deve essere rimborsata al debitore entro i dieci giorni successivi all’incasso.


Tieni però a mente che l'Agenzia delle Entrate Riscossione è tenuta prestare il proprio consenso alla vendita qualora il prezzo di vendita dell'immobile ipotecato, come previsto dal citato art. 52, non sia inferiore a quello risultante dal reddito catastale dell'immobile, con l'aggiornamento del 5%, moltiplicato per 100 e, infine, moltiplicato ancora per 3; a questo prezzo l'Agenzia delle Entrate Riscossione è vincolata a concedere il proprio consenso alla vendita; perciò, se il prezzo così calcolato è un prezzo di mercato è effettivamente possibile acquisire il consenso dell'Agente della Riscossione e procedere alla vendita dell'immobile.


Accade però spesso che il prezzo calcolato con i suddetti parametri sia completamente fuori mercato, cosicché la vendita di fatto è impedita dall'impossibilità pratica di trovare un acquirente disposto a pagare quel prezzo per l'immobile.


Anche in questa evenienza non è tutto perduto: secondo quanto previsto dall'art. 68 del DPR n. 602/1973, infatti, è possibile chiedere al giudice la nomina di uno stimatore che individui il corretto valore di mercato dell'immobile; e al valore che risulterà da tale stima, auspicabilmente più basso di quello risultante dall'applicazione dei parametri previsti dall'art. 52 e in linea con i valori di mercato, sarà possibile vendere l'immobile essendo l'Agenzia delle Entrate Riscossione vincolata a prestare il suo consenso alla vendita ad un prezzo non inferiore a tale valore.


In conclusione, e come hai visto, è sicuramente possibile vendere l'immobile sul quale è stata iscritta ipoteca anche se ciò richiede il rispetto di alcune procedure che possono essere un pò complesse e richiedere l'assistenza di un professionista.


15. Cancellazione ipoteca Equitalia sotto 20.000 euro. Cosa succede se il credito di Equitalia si riduce o viene cancellato?

Se il credito, a garanzia del quale l’Agenzia delle Entrate Riscossione (cioè la vecchia Equitalia) ha iscritto l’ ipoteca legale, viene parzialmente annullato in autotutela o in via giudiziale, rimanendo però sopra la soglia di € 20.000, il giudice investito del ricorso contro l'ipoteca esattoriale deve disporne la riduzione; se invece il credito dell'Agenzia delle Entrate Riscossione per qualche motivo viene ridotto sotto l’importo soglia di € 20.000 allora l'ipoteca deve essere oggetto di cancellazione; questo perché, come abbiamo detto, l’ipoteca può essere iscritta solo per debiti superiori ad € 20.000; per ottenere la cancellazione è necessario presentare un'istanza motivata all'Agente della Riscossione dopodiché qualora non vi provveda sarà necessario presentare un apposito ricorso al giudice (affinché ordini all'Agenzia delle Entrate Riscossione di cancellare l' ipoteca). Da ultimo, se il credito dell’Agenzia delle Entrate Riscossione viene integralmente meno, ad esempio per sentenza o per sospensione del giudice o ancora per sgravio dell'ente creditore, allora l’ipoteca deve essere direttamente cancellata.


16. E’ possibile contestare l’ipoteca legale (esattoriale)?

La comunicazione di preavviso di iscrizione ipotecaria dell’Agenzia delle Entrate Riscossione può essere impugnata dal debitore davanti alla competente Corte di Giustizia Tributaria di primo grado.


Con il ricorso il debitore può solo contestare i vizi propri dell’ipoteca. Tra i vizi sollevabili rientrano i seguenti:

  • la mancata preventiva notifica della cartella di pagamento e/o dell’accertamento esecutivo;

  • la mancata preventiva comunicazione dell’intenzione di adottare l’ipoteca;

  • l’essere il debito, a tutela del quale l’Ufficio vuole iscrivere ipoteca, di importo inferiore alla soglia di € 20.000;

  • la notifica della comunicazione da parte di un Ufficio (dell’Agente della Riscossione) territorialmente incompetente (la competenza spetta all’Ufficio di riferimento in base al domicilio fiscale del contribuente nel periodo d’imposta che rileva).

Non è invece consigliabile impugnare la comunicazione per sollevare un vizio di difetto di motivazione o per contestare la mancanza di sottoscrizione o dell’indicazione del responsabile del procedimento; si tratta di piccoli vizi che raramente conducono all’annullamento dell’atto.


Inoltre, impugnando la comunicazione non è possibile contestare la fondatezza e la legittimità della pretesa creditoria: cioè, non si può contestare l’esistenza e l’ammontare del debito.


Resta però sempre salva la possibilità di contestare l’illegittimità dell’iscrizione per omessa notifica dell'atto presupposto e cioè, normalmente, della cartella esattoriale o dell’avviso di accertamento esecutivo.

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17. Come togliere ipoteca Agenzia delle Entrate ? E’ possibile evitare l’iscrizione dell’’ipoteca esattoriale ?

Per evitare che l’Agenzia delle Entrate Riscossione iscriva l’ipoteca legale sulla casa (o altro immobile) il debitore può:

  • anzitutto verificare, una volta ricevuta il preavviso di iscrizione di ipoteca e quindi prima che questa venga effettivamente iscritta, se il debito supera effettivamente la soglia di € 20.000; spesso, infatti, a seguito di pagamenti parziali, rottamazioni, rateazioni, ecc.. il debito potrebbe essere sceso sotto tale soglia di modo che l’iscrizione dell’ipoteca non è legittima; inoltre nel caso in cui una parte del debito sia stata ‘ereditata’ occorre verificare che non siano state ‘ereditate’ anche le sanzioni; queste ultime, infatti, a differenza dell’imposta e degli interessi, non si trasmettono all’erede; perciò, espungendo le sanzioni dal debito potrebbe risultare che questo è inferiore alla predetta soglia di € 20.000; in questi casi è opportuno presentare un’istanza all’Agenzia delle Entrate Riscossione per segnalare che il debito è sotto soglia e che non è legittima l’iscrizione dell’ipoteca; dopodiché qualora l'ufficio iscrivesse comunque l'ipoteca sarà necessario instaurare un contenzioso per ottenere la cancellazione dell'ipoteca;

  • chiedere la rateizzazione del debito; in questo caso, infatti, l'ipoteca può essere iscritta solo se la rateizzazione non viene accolta oppure se, una volta concessa, si verifica la decadenza dalla medesima; tra l’altro, l'ottenimento della dilazione non determina il venir meno dell'ipoteca già disposta, almeno sino al pagamento dell'ultima rata: quindi, è opportuno che il debitore, entro i sessanta giorni, domandi celermente la rateizzazione;

  • pagare una parte del debito così da farne scendere l’importo complessivo sotto la soglia di € 20.000 al di sotto della quale l’ipoteca non può essere iscritta; per esempio, a fronte di un debito di € 25.000 il debitore potrebbe pagare all’Agenzia delle Entrate Riscossione l’importo di € 6.000; in questo modo il debito residuo di € 19.000 non legittimerebbe più l’iscrizione dell’ipoteca; anche in questo caso è opportuno presentare un’istanza all’Agenzia delle Entrate Riscossione per segnalare che il debito è sotto soglia e che non è legittima l’iscrizione dell’ipoteca; dopodiché qualora l'ufficio iscrivesse comunque l'ipoteca sarà necessario instaurare un contenzioso per ottenere la cancellazione dell'ipoteca;

  • impugnare davanti al giudice (se ne sussistono i presupposti) la comunicazione di iscrizione d’ipoteca (oppure la successiva iscrizione) chiedendo al giudice che in via cautelare disponga la sospensione dell’iscrizione (in attesa della decisione nel merito del giudizio).


18. Quanto costa cancellare ipoteca Equitalia?

Cancellare l'ipoteca iscritta dall'Agenzia delle Entrate Riscossione ha un costo e precisamente: € 59,00 per imposta di bollo, € 35,00 per tassa ipotecarie e lo 0,5% del valore dell'ipoteca che si intende cancellare (con un minimo di € 200,00).

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Come sempre spero che questo post ti sia stato d’aiuto e di averti fornito qualche parametro concreto che possa aiutarti nel compiere le tue valutazioni.


Ti ricordo anche che se hai ricevuto un preavviso di iscrizione di ipoteca e hai bisogno di assistenza per decidere quale è la migliore opzione nel tuo caso specifico, oppure se vuoi vendere un'immobile sul quale l'Agenzia delle Entrate Riscossione ha iscritto ipoteca, o comunque se hai qualunque tipo di problema con un'ipoteca esattoriale, puoi richiederci una pre-analisi gratuita cliccando su questo link.

Infine se ti è rimasto qualche dubbio o hai bisogno di qualche chiarimento scrivimi nei commenti qui sotto.


Avv. Alberto Bindi

 

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