Concordato minore e prima casa

Concordato minore e prima casa: è possibile salvare il mutuo ipotecario e la propria abitazione?

Aggiornato al 17/11/2025

Affrontare una situazione di sovraindebitamento è una sfida complessa, che spesso porta con sé la preoccupazione di perdere i beni più significativi, tra cui la prima casa (e cioè l'abitazione principale). Il Concordato minore, introdotto dal Decreto Legislativo 14/2019, noto come Codice della Crisi d'Impresa e dell'Insolvenza (CCII), si presenta come uno strumento volontario e giudiziale progettato per aiutare debitori in grave difficoltà economica o finanziaria a superare la crisi. Ho assistito diversi clienti in questa materia - non solo a Firenze dove ho lo studio ma in tutta Italia (leggi se vuoi i casi giudiziari di cui mi sono occupato oppure segui/guarda/ascolta i ns. blog, video e podcast) - e la maggior parte di essi non sapeva che il concordato minore può consentire di fare salva la casa. In questo post, esploreremo in dettaglio come questa procedura può offrire una soluzione per salvare il mutuo ipotecario e la prima casa, attingendo alla normativa e alla giurisprudenza più recenti.

INDICE

1. Che cos'è il concordato minore e chi può accedervi?

2. Il trattamento dei crediti e la tutela della prima casa nel concordato minore

3. La giurisprudenza e i casi pratici sulla prima casa

4. Documentazione necessaria e ruolo dei professionisti

5. Conclusioni

1.Che cos'è il concordato minore e chi può accedervi?

Il concordato minore è una delle procedure di composizione delle crisi da sovraindebitamento previste dal CCII. Si tratta di uno strumento più snello rispetto ad altre procedure concorsuali maggiori, adatto alla natura e alle dimensioni dei soggetti che possono accedervi. Con esso, il debitore formula ai creditori una proposta di pagamento, che può prevedere il soddisfacimento solo parziale dei crediti, solitamente in via rateale, basata su un piano finanziario che indichi come reperire le risorse necessarie per i pagamenti.

Possono accedere al concordato minore diversi soggetti in stato di sovraindebitamento, come definito dall'art. 2, co. 1, lettera c) del CCII. Nello specifico, l'art. 74, co. 1, del CCII indica:

• imprese minori: sia persone fisiche che società, purché negli ultimi tre anni abbiano avuto un attivo patrimoniale annuo non superiore a €300.000, ricavi annui non superiori a €200.000 e debiti non superiori a €500.000.

• imprenditori agricoli;

• professionisti;

• lavoratori autonomi;

• start up innovative;

• ogni altro debitore non assoggettabile alla liquidazione giudiziale, alla liquidazione coatta amministrativa o ad altre procedure liquidatorie previste dal codice civile o da leggi speciali.

È importante sottolineare che il consumatore non può accedere direttamente al concordato minore, per lui è prevista la procedura di ristrutturazione dei debiti. Tuttavia, un debitore-consumatore può avviare la procedura di Concordato minore nell'ambito di una procedura familiare (art. 66 CCII), se uno o più componenti della famiglia rientrano tra i soggetti ammessi (es. professionista, piccolo imprenditore).

La domanda è, tuttavia, inammissibile se presentata dall'imprenditore cancellato dal Registro delle Imprese.

2.Il trattamento dei crediti e la tutela della prima casa nel concordato minore

Il Codice della Crisi e dell'Insolvenza (CCII) disciplina il concordato minore negli articoli da 74 a 83. Questo strumento è particolarmente flessibile e dinamico.

Un aspetto cruciale del concordato minore è la sua capacità di prevedere il soddisfacimento, anche parziale, dei crediti, compresi quelli muniti di privilegio, pegno o ipoteca. L'art. 75, comma 2, CCII consente che tali crediti siano soddisfatti non integralmente, purché sia assicurato un pagamento non inferiore a quello realizzabile in caso di liquidazione, tenendo conto del valore di mercato dei beni su cui insiste la prelazione, come attestato dall'Organismo di Composizione della Crisi (OCC).

La grande novità, rilevante per i proprietari di casa, è l'introduzione dell'art. 75, comma 2-bis, CCII (modificato dal D.Lgs. 136/2024, cd. "Correttivo-ter"). Questa disposizione consente al debitore persona fisica di prevedere la prosecuzione del rimborso delle rate a scadere del contratto di mutuo con garanzia reale (e cioè ipoteca) gravante sull'abitazione principale; questo a condizione che:

• il debitore abbia adempiuto regolarmente alle rate del mutuo;

• oppure, se in arretrato, sia stato autorizzato dal giudice al pagamento;

• l'OCC attesti che il credito garantito potrebbe essere soddisfatto integralmente con il ricavato della liquidazione del bene effettuata a valore di mercato e che il rimborso delle rate a scadere non lede i diritti degli altri creditori.

Questa previsione mira a bilanciare l'interesse del debitore a mantenere l'abitazione con la necessità di non pregiudicare gli altri creditori. Le risorse esterne, come fondi da familiari o terzi, possono essere cruciali per aumentare la soddisfazione dei creditori e rendere il piano più appetibile.

3.La giurisprudenza e i casi pratici sulla prima casa

Prima dell'introduzione esplicita dell'Art. 75, comma 2-bis CCII, la giurisprudenza aveva già sviluppato orientamenti a favore della possibilità di mantenere l'abitazione principale. Ad esempio:

• il Tribunale di Pistoia (21.3.2023 n. 20) e il Tribunale di Rimini (4.12.2023) hanno ritenuto ammissibile una proposta concordataria che prevedeva la prosecuzione del regolare pagamento del mutuo ipotecario sull'abitazione familiare, anche se la legge si riferiva principalmente a beni strumentali all'attività d'impresa (Art. 75 comma 3 CCII); questo "approccio liberale" si fondava sulla libertà di contenuto del concordato, a condizione che la scelta di escludere alcune posizioni creditorie e non liquidare l'immobile non ledesse i diritti degli altri creditori;

• il Tribunale di La Spezia (21.9.2023), nel caso di un professionista, ha disposto l'apertura della procedura di concordato minore permettendo la prosecuzione del mutuo ipotecario sull'abitazione principale, nonostante il mutuo non gravasse su un bene strumentale all'attività; il Tribunale ha argomentato che un'interpretazione restrittiva avrebbe potuto sollevare profili di incostituzionalità per irragionevolezza.

Esistevano però anche interpretazioni più restrittive, come quelle del Tribunale di Trieste (19.5.2023), del Tribunale di Ferrara (23.5.2023) e del Tribunale di Bologna (22.5.2023), che negavano l'ammissibilità di proposte di concordato minore che prevedessero la prosecuzione del mutuo ipotecario sulla casa di abitazione, argomentando l'assenza di un riferimento esplicito alla casa nell'Art. 75, comma 3 CCII (nella sua formulazione precedente).

Il "Correttivo-ter" (D.Lgs. 13.9.2024 n. 136) ha in gran parte risolto questi dubbi, introducendo il comma 2-bis all'Art. 75 CCII e formalizzando la possibilità di salvaguardare l'abitazione principale, accogliendo gli orientamenti giurisprudenziali favorevoli.

Pertanto, il piano può escludere dal concordato minore la casa di abitazione gravata da mutuo ipotecario se il debitore sta pagando regolarmente le rate (o ottiene autorizzazione del giudice per gli arretrati) e l'OCC attesta che la vendita forzata non comporterebbe un soddisfacimento integrale del creditore ipotecario e alcun surplus per gli altri creditori.

4.Documentazione necessaria e ruolo dei professionisti

La presentazione della domanda di concordato minore richiede un'ampia e precisa documentazione, la cui assenza rende la domanda inammissibile. Secondo gli artt. 75 e 76 del CCII, il debitore deve allegare:

• il piano di risanamento e la proposta di pagamento;

• i bilanci, le scritture contabili e fiscali obbligatorie, le dichiarazioni dei redditi, IRAP e IVA degli ultimi tre anni (o per la minor durata dell'attività);

• una relazione aggiornata sulla situazione economica, patrimoniale e finanziaria;

• l'elenco di tutti i creditori con le relative cause di prelazione, l'indicazione delle somme dovute e il domicilio digitale (se disponibile);

• gli atti di straordinaria amministrazione (es. mutui, transazioni, alienazioni immobili) compiuti negli ultimi cinque anni, come previsto dall'Art. 94, comma 2 CCII. Questo è fondamentale per verificare l'assenza di atti fraudolenti;

• la documentazione relativa a stipendi, pensioni, salari e altre entrate proprie e della famiglia, con l'indicazione di quanto occorra al mantenimento del nucleo familiare. Questa voce è importante per dimostrare la sostenibilità del piano e garantire una dignità sociale al debitore;

Il debitore deve farsi assistere da un Organismo di Composizione della Crisi (OCC) e anche da un avvocato. L'assistenza dell'avvocato non è solo un'indicazione della giurisprudenza (es. Tribunale di Torino 3.2.2025 che ha rilevato la nullità assoluta del ricorso presentato personalmente), ma è anche supportata dalla Relazione illustrativa al CCII, che evidenzia la maggiore complessità del procedimento rispetto ad altre procedure di sovraindebitamento.

5.Conclusioni

Il concordato minore si conferma uno strumento cruciale e flessibile per i soggetti sovraindebitati, inclusi piccoli imprenditori, professionisti e lavoratori autonomi. La possibilità di prevedere la prosecuzione del mutuo ipotecario sull'abitazione principale, come esplicitato dall'art. 75, co. 2-bis del CCII e confermato dalla giurisprudenza, rappresenta un'opportunità significativa per salvaguardare la propria casa pur gestendo efficacemente l'esposizione debitoria.

Il successo di questa procedura dipende fortemente dalla trasparenza, dalla completezza della documentazione fornita e dalla collaborazione con professionisti esperti. La procedura, pur complessa, offre un percorso concreto per ridurre i debiti e, in determinate condizioni, continuare serenamente la propria attività, mantenendo un asset fondamentale come la casa.

Dal mio studio di Firenze ho aiutato clienti in tutta Italia (leggi se vuoi i casi giudiziari di cui mi sono occupato oppure segui/guarda/ascolta i ns. blog, video e podcast) a risolvere complesse situazioni finanziarie grazie al concordato minore; se anche tu sei sovraindebitato e necessiti di assistenza puoi richiederci una preanalisi gratuita per verificare se il concordato minore fa al caso tuo cliccando sul seguente link.

Avv. Alberto Bindi